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Problemas y soluciones en la copropiedad de un inmueble en España

copropiedad inmuebleHabitual es el caso en que un inmueble  situado en España procedente de una herencia se deja por mitades a los hijos, o involucrarse en un proyecto común de vida en pareja y embarcarse en la adquisición a medias de un inmueble con ella. Mientras la convivencia y las relaciones sean buenas, se disfrutará enormemennte de la vivienda compartida y de las bondades del clima y paisaje de nuestro país, hasta que aparecen los problemas… y esto normalmente suele ocurrir cuando esas relaciones se rompen (discusiones entre hermanos o ruptura de la pareja).

La primera de las decisiones que se toma es que una de las partes deja de hacer uso de la vivienda por no poder compartir y/o convivir con las otras, habitualmente volviendo al país de origen, quedándose la otra parte el uso exclusivo de la vivienda. El problema lo tiene principalmente el que se va, porque qué posibilidades tiene un copropietario de un inmueble del que no va a hacer uso y que únicamente le acarrea gastos.

Disolución de la comunidad y subasta del inmueble

La norma establece ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, así como que cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá el precio. Todo ello se debe realizar dentro de un procedimiento judicial donde finalizará, a falta de acuerdo entre las partes, en una subasta judicial del inmueble, repartiéndose el precio de adjudicación entre los propietarios.

Uso exclusivo de una de las partes con compensación económica a la otra

El Código Civil estipula que cada participe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que se disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. En muchas ocasiones una de las partes se arroga unilateralmente el uso de bien inmueble, obviando los derechos de las demás partes.

En este caso, el Tribunal Supremo interpreta dicho derecho de forma que permite reclamar judicialmente una compensación económica a modo de resarcimiento frente a aquella persona que ejerce tal uso exclusivo.

Desahucio de la parte que ejerce el uso exclusivo

Ser titular de una ½ de la propiedad no es título suficiente para poder hacer uso exclusivo de un bien. Así, la jurisprudencia viene declarando que  la utilización de una finca por uno sólo de los participes de la comunidad excluyendo el goce de los demás infringe la norma, por lo que se puede instar judicialmente al cese de la posesión y exigir el abandono de la vivienda.

La ventaja de esta modalidad es que se tramita judicialmente dentro de un proceso relativamente rápido (o por lo menos no tan largo como un procedimiento ordinario), el procedimiento verbal, con la ventaja de que no se deben esperar años a contar con una resolución beneficiosa a los intereses del no poseedor. Una vez desahuciado la opción para sacarle rentabilidad es alquilarlo a un tercero, repartiéndose dichas rentas entre los propietarios.

Conviene además destacar que el procedimiento de desahucio se puede instar paralelamente a la petición de subasta judicial del bien, provocando con ello la posibilidad de un acercamiento de las partes para llegar a un acuerdo.

Recordando el dicho de que  “mas vale un mal acuerdo, que un buen juicio”.

Carlos Vázquez
Socio director de Vázquez Sarazá Abogados

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