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Probleme mit der Miteigentümergemeinschaft

Spanische Immobilien werden gelegentlich von Miteigentümern gehalten, sei es aufgrund Erbschaft oder gemeinschaftlichen, häufig durch Freundschaft bedingten, Kauf. Gleiches kommt natürlich bei unehelichen Lebensgemeinschaften und damit Miteigentumsgemeinschaften vor. Solange die Freundschaft oder die Beziehung gut ist, können so enorme Kosten bei gemeinschaftlicher Nutzung gespart werden und die zumeist Nordeuropäer genießen die Immobilie und das Wetter in Spanien sozusagen „zum halben Kurs“. Was aber passiert, wenn diese Beziehung zerbricht? In der Regel ist eine der Miteigentumsparteien, die nun die Nutzung der Immobilie unterlässt, weil sie das Zusammenleben/Zusammennutzen nicht mehr wünscht. Bei einer solchen einseitigen Nutzungsaufgabe erzielt die andere Seite natürlich Nutzungsvorteile oder es findet nun eine Nutzung nacheinander statt und es entsteht in der Regel Streit über die Kosten.

 

Es gibt sehr grob drei Möglichkeiten, eine sich in der Regel festfahrende Situation zu lösen.

 

  1. Ausschließende Nutzung durch eine Partei und finanzielle Entschädigung der anderen Partei

 

Nach Artikel 394 des spanischen bürgerlichen Gesetzbuches, Codigo Civil, ist verfügt, dass jede teilhabende Partei die gemeinsame Sache nutzen kann, dies unter der Voraussetzung, dass dieses im Rahmen der Nutzungsbestimmung geschieht und die Nutzung so stattfindet, dass sie die Interessen der Gemeinschaft nicht schädigt und die Rechte des Miteigentümers auf dessen eigenständige Nutzung nicht verletzt. In vielen Fällen ist es allerdings so, dass schlicht eine der Parteien sich die Nutzung aneignet und dadurch die Rechte der anderen Partei verletzt. Für diese Fälle, und sollte eine einvernehmliche Einigung zwischen den Parteien nicht entstehen oder verhandelbar sein, sieht die oberste Rechtsprechung des spanischen Gerichtshofes (Tribunal Supremo; STS vom 02. Oktober 1996 u.a.) vor, dass nun der nutzende Teil den nicht mehr nutzenden Miteigentümer finanziell entschädigen muss. Es muss also eine Art Nutzungsentgelt, vergleichbar einer Miete, bezahlt werden.

 

  1. Räumungsklage gegen den einseitigen Nutzer

 

Der hälftige Miteigentümer hat eben nur ein hälftiges Recht und damit kein Recht auf exklusiven 100 %-igen Nutzen. Dementsprechend verfügt die spanische Rechtsprechung, dass die Nutzung einer Immobilie durch einen der Miteigentümer einer Miteigentumsgemeinschaft, den anderen Miteigentümer ausschließend, eine Verletzung des bereits erwähnten Artikels 394 des Codigo Civil ist. Dementsprechend kann der von der Nutzung ausgeschlossene Miteigentümer von dem exklusiv Nutzenden das Unterlassen der Nutzung verlangen. Der Vorteil hierbei ist, dass ein Räumungsklageverfahren „nach spanischem Prozessrecht“ einem beschleunigten Justizverfahren unterliegt und nicht dem in der Regel sehr langwierigen normalen Prozessverfahren. Es findet nur ein mündlicher Prozess ohne große Schriftsätze statt, hierdurch ist das Verfahren in der Regel in weniger als einem Jahr entschieden, was bei normalen Verfahren durchaus nicht der Fall ist. Wenn dann einmal der einseitig Nutzende herausprozessiert wurde, so bleibt nur die Möglichkeit, die Immobilie an einen Dritten zu vermieten und sich das Geld zu teilen.

 

  1. Zwangsweise Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft; Versteigerung der Immobilie

 

Nach Artikel 400 des Codigo Civil ist vorgeschrieben, dass kein Miteigentümer verpflichtet ist, in einer Miteigentumsgemeinschaft zu verbleiben. Jeder der Miteigentümer hat das Recht, jederzeit die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums zu verlangen. Ähnlich deklariert Artikel 404 des CC, dass dann, wenn ein Gegenstand im Wesentlichen unteilbar ist und die Miteigentümer sich nicht darauf einigen können, dass einer von ihnen, bei Entschädigung des anderen, sich die Sache aneignet, vorgeschrieben ist, dass der umstrittene Gegenstand verkauft wird und der Kaufpreis geteilt wird. Dies muss im Rahmen eines Teilungs- und Zwangsversteigerungsklageverfahrens prozessual durchgeführt werden, natürlich nur, wenn sich die Parteien nicht außerprozessual und auf Vermittlung ihrer Anwälte einigen können. Es findet dann eine von der Justiz durchgeführte Zwangsversteigerung der Immobilie statt und nach Abzug sämtlicher Kosten wird der Resterlös zwischen den Miteigentümern geteilt.

 

Abschließend ist noch darauf hinzuweisen, dass das oben bereits geschilderte Räumungsverfahren auch parallel zu dem Zwangsteilungs- und Versteigerungsverfahren durchgeführt werden kann. Dies hat natürlich den Vorteil, dass das Räumungsklageverfahren eher entschieden wird, was dann und in Anbetracht des initiierten Teilungs- und Zwangsversteigerungsverfahrens sicherlich die Einigungsbereitschaft der zerstrittenen Miteigentümer enorm erhöhen dürfte, da eine zwangsversteigerte Immobilie in der Regel nur Kaufpreise von 50 bis maximal 80 % des Marktwertes erzielt. Es ist also keinem der zerstrittenen Miteigentümer zu raten, es bis zur Zwangsversteigerung kommen zu lassen.

 

Hier gilt dann das spanische Sprichwort: eine schlechte vergleichsweise Regelung ist mehr wert als ein gutes Klageverfahren (mas vale un mal acuerdo, que un buen juicio).

 

Carlos Vazquez

Abogado, LL.M Münster

Palma de Mallorca / Düsseldorf

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