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Comprar una casa en España siendo extranjero

La compra de un inmueble en España puede resultar complejo cuando se proviene de otro país. El procedimiento de adquisición incluye varias etapas, formalidades, documentos e impuestos que analizaremos a continuación. Igualmente, vamos a identificar las dificultades que pueden surgir, así como las claves para evitarlas.

¿Puede un extranjero comprar una casa en España? 

Si. En España, la inversión extranjera en el ámbito inmobiliario no está sometida a restricciones, salvo casos excepcionales.  

Sin embargo, toda persona que no tenga nacionalidad española y desee adquirir una propiedad en España debe obtener un N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros). Este número personal y único puede ser solicitado en España o el Consulado español correspondiente a su domicilio en el extranjero.   

El N.I.E. le será requerido para relacionarse con la Administración Pública española, e incluso, por algunas instituciones privadas, como los notarios o los bancos. Nosotros podremos solicitarlo para usted.

¿Es obligatorio abrir una cuenta corriente en España para comprar una vivienda? 

No, pero es muy recomendable en términos de practicidad. La apertura de una cuenta en un banco español, le permitirá simplificar la justificación de la transferencia de fondos para la compra, así como para poder pagar todos los impuestos, gastos corrientes de consumo de la propiedad, etc. 

¿Es obligatorio contratar a una agencia inmobiliaria para comprar en España? 

No, el recurso a una agencia inmobiliaria es optativo. 

Cuando interviene una agencia inmobiliaria puede, aunque no suele ser el caso, solicitar que se firme un contrato de reserva con la finalidad de retirar el bien del mercado (normalmente entre 1000€ y 4000€).  

Revisión de la documentación del inmueble y las consecuencias legales 

Es imprescindible que, antes de comprar una casa, un abogado experto analice el estado legal de la propiedad asegurando el buen fin de la operación. Para ello, se realiza el estudio y análisis de una serie de documentos que permiten conocer el estado urbanístico, si existen deudas de las que responda el bien, si está al corriente de pago impuestos y gastos, etc.  

Ante cualquier problema detectado podremos informarle y asesorarle sobre las consecuencias jurídicas y los pasos a realizar.  

Redacción y firma de contrato privado antes de firmar la escritura de compraventa 

Antes de otorgar la escritura de compraventa frente a notario, es una práctica corriente firmar un contrato preliminar entre el vendedor y el comprador siendo la modalidad más habitual el contrato de opción de compra. Si bien este contrato no es obligatorio, se suele formalizar siempre que, el vendedor es un promotor inmobiliario o cuando el comprador desea asegurar la disponibilidad del bien.  

En este tipo de contrato, las partes se acuerdan sobre el bien, el precio y las condiciones de compraventa. El vendedor concede al comprador por un tiempo determinado (generalmente entre 1 o 3 meses) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de una futura compraventa.

En contrapartida, el comprador entregará una cantidad conocida como prima de opción, (que se corresponde normalmente con el 5-10% del precio de la compraventa). Si el comprador decide comprar el bien, esta cantidad se imputa al precio final de venta. En cambio, si el comprador decide no ejercer la opción, la prima la retendrá el vendedor; si la opción no pudiera ejercitarse por causas imputables al vendedor, éste deberá devolver la cantidad por doble.   

Un contrato preliminar es perfectamente válido, por lo que las partes están sujetas a sus estipulaciones y deben respetarlas. De ello deriva la importancia de aconsejarse por un profesional legal antes de firmar un documento, y especialmente desde que se le exija pagar un adelanto.   

¿Cuál es la diferencia en España entre el Registro de la Propiedad y el Catastro? 

En España, hay que diferenciar entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, ambos dedicados los a los bienes inmuebles, pero independientes el uno del otro.   

En el Registro de la Propiedad, usted puede obtener información sobre la titularidad del bien y el título del que deriva dicha titularidad, la descripción del bien y sus cargas.   

La inscripción de las transmisiones de propiedad en este Registro no es obligatoria, pero si encarecidamente aconsejable, sobre todo a efectos de publicidad de cara a terceros afectados.  

Además, antes de firmar cualquier contrato, se suele pedir una Nota Simple al Registro para poder confirmar la titularidad, la descripción del bien y si existen cargas como hipotecas, servidumbres o el bien está afecto al pago de impuestos.   

El Catastro, por su parte, es un registro administrativo que comprende la descripción y los planos de los inmuebles, quién es el propietario, así como el valor del bien en el dominio topográfico. Este valor sirve de base de cálculo para determinados impuestos como el impuesto de bienes inmuebles o IBI. 

Es habitual encontrar descripciones del Registro y planos del Catastro que no coinciden, si bien existe una normativa que está obligando a los operadores jurídicos a coordinar dicha información. 

Escritura de compraventa ante Notario  

La escritura de compraventa es un documento público otorgado ante notario. Esta escritura debe precisar una serie de puntos, como la identidad de los intervinientes, su capacidad, la descripción del bien, la existencia de cargas, el precio de venta y las modalidades de pago.   

La firma de la compraventa ante notario permite la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad.  

En España, normalmente es el comprador quien elige el notario, pues será él quien pague sus honorarios.   

Antes de firmar, el vendedor deberá haber entregado una serie de documentos, entre los que se incluye, el certificado de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, un justificante de pago de impuestos (IBI) y, en su caso, un certificado de deudas de la comunidad de propietarios de estar al día de los pagos.   

En cuanto al pago del precio, la fórmula mejor aceptada para efectuarlo es un cheque bancario nominativo. Éste será emitido por la banca española a nombre del vendedor para llevarlo el día de la firma a la notaría. Este sistema es mejor que la transferencia, pues se pagará al vendedor en el momento de la firma y no antes o después.   

Si usted desconoce el idioma español y el notario no habla su lengua, intervendremos en la reunión el día de la firma. Podremos traducir para usted el contenido de la escritura y realizar las labores de intérprete, para que pueda comunicarse y hacerse entender en todo momento. 

¿Debo acudir presencialmente a firmar la escritura de compraventa ante notario? 

El día de la firma, las partes pueden aparecer personalmente o representadas a través de un poder especial otorgado ante notario.  

Si el notario ante el que se otorga dicho poder se encuentra fuera de España, éste deberá estar debidamente apostillado o legalizado, estar redactado a doble columna o acompañado de traducción jurada. Nosotros nos encargamos de realizar este trámite y de preparar el borrador del poder notarial. Conocemos los notarios en su país que escrituran en español y en España que escrituran en su idioma. 

¿Cuáles son los gastos e impuestos en la compra de una vivienda? 

Los gastos más comunes a la hora de comprar en España son los siguientes:    

  • Los gastos notariales, que son calculados por aranceles según el valor del bien.    
  • La inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad, dónde habrá que pagar una tasa según el valor de la propiedad.   

En lo que respecta a los honorarios de la agencia inmobiliaria son pagados por el vendedor (normalmente se corresponden al 5%-6% del valor de la transacción en las Islas Baleares).    

La fiscalidad de una transacción inmobiliaria depende básicamente de tres factores: si es un bien recién construido o no, de la Comunidad Autónoma donde se sitúa y el valor de adquisición.   

Los impuestos a prever son los siguientes:   

  • Si el bien es nuevo:   
    • Impuesto sobre el Valor Añadido o IVA: este impuesto asciende al 10% del precio de compra, salvo si hay más de dos plazas de parking, siendo el IVA sobre la compra de las plazas de garaje de un 21%.  
    • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: el porcentaje depende de la Comunidad Autónoma donde se sitúa el bien, pero varia de un 0,5% a 2% sobre el precio del bien.   
  • Si no se trata de la primera transmisión del bien (lo más común):  
    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP: es un impuesto progresivo y la tasa varía según la Comunidad Autónoma y el valor de adquisición (entre 4% a 11%).    

Particularidad: si el vendedor es no residente en España, habiendo realizado una plusvalía en la venta está sometido al Impuesto de la Renta de No Residentes a un porcentaje del 19% (ver más abajo). Una legislación especial obliga al comprador a retener el 3% del precio de adquisición y pagarlo a la Agencia Tributaria a título de adelanto sobre los beneficios del vendedor.  

Una vez que usted ya es propietario, existen algunos impuestos de cobro anual:     

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI: la cantidad a pagar depende de la Comunidad Autónoma y del valor catastral del bien. La media es aproximadamente 500€.    
  • Tasa de Residuos Urbanos.  
  • Impuesto sobre la Renta de No Residentes o IRNR: este impuesto afecta a los no residentes. Si la utilización del bien es personal, la tasa es de un 19% sobre el 1,1% del valor catastral del bien. Si este último, está alquilado, la tasa es del 19% sobre los ingresos del alquiler (aunque existen deducciones sobre el seguro, los gastos de comunidad, IBI…).   
  • Impuesto sobre el Patrimonio: en general, este impuesto solo afecta a las personas cuyo patrimonio en España supere los 700.000€.    

Igualmente, hay que prever, como en cualquier otro país, los gastos de comunidad si es un apartamento, el seguro de hogar, el consumo de electricidad, agua, etc.   

Si usted tiene un proyecto de inversión inmobiliaria en España y necesita asistencia jurídica, nosotros podemos ayudarle.