Contrato de opción de compra de obra nueva, ¿qué debe tenerse en cuenta?

Contrato de opción de compra de obra nueva, ¿qué debe tenerse en cuenta?

¿Ha firmado un contrato de opción a compra de obra nueva y no todo se desarrolla como desearía? ¿Ha pagado una gran cantidad de dinero para la construcción de su vivienda y advierte que las obras no avanzan, o no sabe a dónde va a parar su dinero? Si, tras cumplir con sus obligaciones como comprador observa cómo la parte vendedora incumple con las suyas, no dude en contactar con nosotros.

¿Qué debo tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de opción de compra de un inmueble? 

En primer lugar, podemos mencionar la importancia de la redacción del contrato. Es de vital relevancia determinar ante qué tipo de contrato nos encontramos (contrato de opción de compraventa, cláusula de arras, etc.) para conocer nuestras obligaciones y las posibles acciones que podríamos emprender en el futuro ante incumplimientos o vicios.  

También es importante especificar las partes esenciales del contrato para poder rescindir el contrato en caso de vulneración de alguna de ellas.  

Por último, debe atenderse a determinados aspectos como las cargas y gravámenes, la coincidencia de los metros cuadrados indicados y los reales etc., ya que pueden afectar de manera directa al valor del inmueble.  

¿Qué debería tenerse en cuenta a la hora de realizar el pago? 

Primero, hay que diferenciar si adquirimos una vivienda sobre plano o en construcción o una vivienda de obra nueva ya finalizada.

Inmueble sobre plano o en construcción y cantidades entregadas a cuenta

Cuando el promotor de la vivienda pretende obtener cantidades de dinero antes de iniciar la obra o durante la misma debe garantizar su devolución.

De esta manera, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a otorgar un aval bancario o un contrato de seguro para garantizar la devolución de dichas cantidades junto con los intereses legales.

La finalidad es poder devolver a los compradores el dinero adelantado para el caso de que las obras no llegasen a iniciarse o no se entregasen en el plazo convenido por las partes.

Así, las cantidades anticipadas deben transferirse a una cuenta especial en una entidad bancaria o caja de ahorros. Dicha cuenta no puede mezclarse con otros fondos del promotor y solo puede destinarse a la construcción de ese inmueble.

Por otro lado, se desaconseja realizar pagos por adelantado de porcentajes relativamente altos. Una vez más, con el fin de no arriesgar su inversión ante incumplimientos del vendedor.  

Por último, se recomienda una monitorización de los gastos para conocer exactamente el destino de su dinero. De este modo, asegurará el buen fin la nuestra inversión. 

Inmueble de obra nueva finalizada

Ante todo, es aconsejable que el pago del precio no se realice directamente en la cuenta del vendedor.  

Para ello, se recomienda realizar el desembolso en la cuenta fiduciaria de un notario. De este modo, se asegura la inversión del comprador ante incumplimientos de la otra parte. 

¿Qué hacer cuando la constructora o promotora incumple sus obligaciones contractuales?  

En caso de que la constructora, inmobiliaria, promotora, etc. no cumpla con la parte del contrato a la que se obligó, disponemos de varias opciones.  

Resolución contractual

Una de las opciones es exigir la resolución del contrato con la devolución íntegra de las cantidades aportadas.

Accesoriamente, se podría solicitar una indemnización por daños y perjuicios en concepto de gastos extra que hayan surgido o se hayan originado tras la celebración del mismo. Dichos gastos pueden incluir encargos o contratos adicionales para el inmueble, como puede ser el encargo de una cocina o baño a medida o los honorarios de abogados en la reclamación. También puede reclamar como lucro cesante, por ejemplo, las rentas dejadas de percibir por alquiler.  

Rebaja del precio

En caso de que, existiesen vicios o defectos en el inmueble que se desconocieran cuando se firmó el contrato se podría exigir la prestación acordada con una rebaja en su precio. Esta rebaja supliría el deterioro o la disminución del valor del inmueble con respecto a la prestación inicial por la que aceptamos la firma del contrato.  

En definitiva, es muy recomendable contar con un asesoramiento previo a la compra de su inmueble, para evitar entrar en complicados pleitos futuros si todo no funciona como debería. Si contacta con nuestro equipo con anterioridad a la firma de su contrato, podremos reducir cualquier riesgo futuro realizando un control exhaustivo de los pasos a realizar y de la redacción del contrato.  

Si usted ha comprado un inmueble y le surge este tipo de problemas, podremos ayudarle mediante reclamación extrajudicial o demanda judicial, en su caso, a ejercer las correspondientes acciones según su situación particular. En DSA Recht somos expertos en este tipo de situaciones y litigios.