Kauf eines Hauses in Spanien durch einen Ausländer 

Kauf eines Hauses in Spanien durch einen Ausländer 

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Der Immobilienkauf in Spanien kann sehr komplex sein, insbesondere für aus anderen Ländern stammende Personen. Das Verfahren umfasst mehrere Schritte, Formalitäten, Dokumente und Steuern. Im Folgenden wird das Verfahren für den Kauf und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Spanien beschrieben.  

Kann ein Ausländer in Spanien ein Haus kaufen? 

Ja, in Spanien unterliegen ausländische Investitionen in Immobilien nur in Ausnahmefällen Beschränkungen.  

Wer jedoch nicht die spanische Staatsangehörigkeit besitzt und in Spanien eine Immobilie erwerben möchte, muss eine N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros) beantragen. Diese persönliche und einmalige Nummer kann in Spanien oder bei dem Konsulat, das für Ihren Wohnsitz zuständig ist, beantragt werden.  

Die N.I.E. wird im Verkehr mit der spanischen öffentlichen Verwaltung und sogar mit einigen privaten Einrichtungen wie Notaren oder Banken vorausgesetzt. Wir können sie für Sie beantragen. 

Muss man in Spanien ein Girokonto eröffnen, um eine Immobilie zu kaufen? 

Nein, aber aus Gründen der Praktikabilität ist es sehr empfehlenswert. Durch die Eröffnung eines Kontos bei einer spanischen Bank können Sie die Überweisung von Geldmitteln für den Kauf vereinfachen und alle Steuern, laufende Kosten der Immobilie usw. bezahlen.   

Bedarf es eines Immobilienmaklers für den Kauf in Spanien? 

Nein, die Einschaltung eines Immobilienmaklers ist fakultativ. 

Wenn ein Maklerbüro tätig wird, kann es, auch wenn dies in der Regel nicht der Fall ist, den Abschluss eines Optionsvertrags verlangen, um die Immobilie vom Markt zu nehmen (normalerweise zwischen 1000 und 4000 €).  

Überprüfung der Dokumentation und rechtlichen Konsequenzen 

Vor dem Kauf eines Hauses sollte unbedingt ein fachkundiger Anwalt den rechtlichen Status der Immobilie analysieren, um einen erfolgreichen Abschluss der Transaktion zu gewährleisten. Dies geschieht durch die Untersuchung und Analyse einer Reihe von Dokumenten, um die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften zu ermitteln, als auch ob, Schulden vorhanden sind, für die die Immobilie haftet, ob sie mit der Zahlung von Steuern und Ausgaben auf dem neuesten Stand ist usw.  

Im Falle eines festgestellten Problems können wir Sie über die rechtlichen Konsequenzen und die zu ergreifenden Maßnahmen informieren und beraten.  

Ausarbeitung und Unterzeichnung eines privaten Vertrags vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags 

Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags vor dem Notar wird in der Regel ein Vorvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossen, wobei die häufigste Form der Vertrag mit Kaufoption ist. Obwohl dieser Vertrag nicht zwingend vorgeschrieben ist, wird er in der Regel abgeschlossen, wenn der Verkäufer ein Bauträger ist oder wenn der Käufer die Verfügbarkeit der Immobilie sicherstellen möchte.  

Bei dieser Art von Vertrag einigen sich die Parteien auf die Immobilie, den Preis und die Verkaufsbedingungen. Der Verkäufer räumt dem Käufer für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel zwischen 1 und 3 Monaten) die ausschließliche Befugnis ein, über den Abschluss eines künftigen Kaufs zu entscheiden. Im Gegenzug zahlt der Käufer einen Betrag, der als Optionsprämie bezeichnet wird (in der Regel 5-10 % des Kaufpreises). Entscheidet sich der Käufer für den Kauf der Immobilie, wird dieser Betrag auf den endgültigen Verkaufspreis angerechnet. Entscheidet sich der Käufer hingegen, die Option nicht auszuüben, wird die Prämie vom Verkäufer einbehalten; kann die Option aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, nicht ausgeübt werden, muss der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlen.   

Ein Vorvertrag ist vollkommen gültig, so dass die Parteien an seine Bestimmungen gebunden sind und sie einhalten müssen. Es ist daher wichtig, vor der Unterzeichnung eines Dokuments professionellen Rat einzuholen, insbesondere wenn Sie eine Kaution zahlen müssen.   

Worin besteht in Spanien der Unterschied zwischen dem Grundbuch und dem Kataster? 

In Spanien gibt es einen Unterschied zwischen dem Grundbuchamt und dem Katasteramt, die in Unabhängigkeit voneinander Zuständigkeiten für Immobilien wahrnehmen.   

Beim Grundbuchamt können Sie Informationen über das Eigentum an der Immobilie und den Titel, aus dem sich dieses Eigentum ableitet, die Beschreibung der Immobilie und ihre Belastungen erhalten.   

Die Eintragung von Eigentumsübertragungen in dieses Register ist nicht obligatorisch, wird aber zu Zwecken der Öffentlichkeit gegenüber betroffenen Dritten dringend empfohlen  

Darüber hinaus wird vor der Unterzeichnung eines Vertrages in der Regel ein Auszug beim Grundbuchamt angefordert, um die Eigentumsverhältnisse und die Beschreibung des Grundstücks zu bestätigen und festzustellen, ob Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten bestehen oder ob das Grundstück mit Steuern belastet ist. 

Das Kataster hingegen ist ein Verwaltungsregister, das die Beschreibung und die Pläne der Immobilien, den Eigentümer sowie den Wert des Grundstücks im topografischen Bereich enthält. Dieser Wert wird als Grundlage für die Berechnung bestimmter Steuern wie der Grundsteuer. 

Es kommt häufig vor, dass die Beschreibungen im Grundbuch und die Pläne im Kataster nicht übereinstimmen, obwohl es eine Norm gibt, die die Rechtsträger verpflichtet, diese Informationen zu koordinieren. 

Kaufvertrag vor einem Notar  

Der Kaufvertrag ist ein öffentliches Dokument, das vor einem Notar ausgefertigt wird und eine Reihe von Angaben enthält, wie die Identität der beteiligten Parteien, ihre Eigenschaft, die Beschreibung der Immobilie, das Vorhandensein von Belastungen, den Verkaufspreis und die Zahlungsmodalitäten.   

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags vor einem Notar ermöglicht die Eintragung der öffentlichen Urkunde ins Grundbuch.  

In Spanien wählt normalerweise der Käufer den Notar aus, da er die Notargebühren bezahlt.   

Vor der Unterzeichnung muss der Verkäufer eine Reihe von Dokumenten vorlegen, darunter den Bewohnbarkeitsnachweis, den Energieausweis, den Nachweis über die Zahlung der Steuern (Grundsteuer) und gegebenenfalls eine Bescheinigung, die bestätigt, dass die Zahlungen der Eigentümergemeinschaft auf dem neuesten Stand sind.   

Was die Zahlung des Preises betrifft, so ist die am vorteilhafteste Form ein Bankscheck. Dieser wird von der spanischen Bank auf den Namen des Verkäufers ausgestellt und muss am Tag der Unterzeichnung beim Notar vorgelegt werden. Dieses System ist besser als die Überweisung, da der Verkäufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bezahlt wird und nicht vorher oder nachher.   

Wenn Sie kein Spanisch sprechen und der Notar Ihre Sprache nicht beherrscht, nehmen wir am Tag der Unterzeichnung an der Sitzung teil. Wir können den Inhalt der Urkunde für Sie übersetzen und als Dolmetscher fungieren, so dass Sie sich jederzeit verständigen und verständlich machen können. 

Muss ich persönlich kommen, um den Kaufvertrag vor einem Notar zu unterzeichnen? 

Am Tag der Unterzeichnung können die Parteien persönlich erscheinen oder sich durch eine vor einem Notar erteilte Sondervollmacht vertreten lassen.  

Befindet sich der Notar, bei dem diese Vollmacht ausgestellt wird, außerhalb Spaniens, muss sie ordnungsgemäß apostilliert oder legalisiert, zweispaltig geschrieben oder von einer beglaubigten Übersetzung begleitet sein. Wir kümmern uns um dieses Verfahren und erstellen den Entwurf der Vollmacht. Wir kennen die Notare in Ihrem Land, die auf Spanisch beurkunden, und die Notare in Spanien, die in Ihrer Sprache beurkunden. 

Wie hoch sind die Kosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie? 

Die häufigsten Ausgaben beim Kauf in Spanien sind die folgenden:    

  • Notargebühren, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.    
  • Die Eintragung der öffentlichen Urkunde ins Grundbuch, für die Sie eine Gebühr entrichten müssen, die sich nach dem Wert der Immobilie richtet.   

Die Maklergebühren werden vom Verkäufer gezahlt (sie belaufen sich auf den Balearen normalerweise auf 5-6 % des Transaktionswerts).    

Die Besteuerung einer Immobilientransaktion hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab: davon, ob es sich um eine neu gebaute Immobilie handelt oder nicht, von der Autonomen Region, in der sie sich befindet, und vom Anschaffungswert.   

Die zu berücksichtigenden Steuern lauten wie folgt:   

  • Wenn die Immobilie neu ist:   
    • Mehrwertsteuer: Diese Steuer beträgt 10 % des Kaufpreises, außer bei mehr als zwei Autostellplätzen. Die diesbezügliche Mehrwertsteuer beträgt in diesem Fall 21 %.  
    • Stempelsteuer: Der Prozentsatz hängt von der Autonomen Region ab, in der sich die Immobilie befindet, schwankt jedoch zwischen 0,5 % und 2 % des Immobilienpreises.   
  • Wenn es sich nicht um die erste Übertragung der Immobilie handelt (häufigster Fall):  
    • Grunderwerbssteuer: Es handelt sich um eine progressive Steuer, deren Satz je nach Autonomer Region und Anschaffungswert variiert (zwischen 4 % und 11 %).    

Besonderheit: Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist und einen Veräußerungsgewinn erzielt hat, unterliegt er der Einkommensteuer für Nichtansässige zu einem Satz von 19 % (siehe unten). Eine Sonderregelung verpflichtet den Käufer, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf den Gewinn des Verkäufers an das Finanzamt abzuführen.  

Sobald Sie Eigentümer einer Immobilie sind, werden jährlich eine Reihe von Steuern erhoben:     

  • Grundsteuer: Der zu zahlende Betrag hängt von der Autonomen Region und dem Katasterwert der Immobilie ab. Der Durchschnitt liegt bei etwa 500 €.    
  • Städtische Abfallsteuer.  
  • Einkommensteuer für Nichtansässige: Diese Steuer betrifft Nichtansässige. Wird die Immobilie für persönliche Zwecke genutzt, beträgt der Steuersatz 19 % auf 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie. Wird die Immobilie vermietet, beträgt der Steuersatz 19 % der Mieteinnahmen (allerdings gibt es Abzüge für Versicherungen, kommunale Ausgaben usw.). 
  • Vermögenssteuer: Im Allgemeinen betrifft diese Steuer nur Personen, deren Vermögen in Spanien 700.000 € übersteigt.    

Wie in jedem anderen Land muss man auch hier die Gemeinschaftskosten einkalkulieren, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die Hausversicherung, den Strom- und Wasserverbrauch usw.   

Wenn Sie ein Immobilieninvestitionsprojekt in Spanien haben und rechtliche Unterstützung benötigen, können wir Ihnen helfen.